Số lượng người có khả năng mua nhà ở từ 3 tỷ trở lên là ít, chủ yếu là dân kinh doanh tích lũy lâu dài. Nhưng đây cũng là những người năng động, có thể họ đã mua từ trước.

Giải pháp cho thị trường bất động sản Hà Nội năng động trở lại không chỉ phụ thuộc vào các doanh nghiệp, nhà nước, mà còn phụ thuộc vào tâm lý của dân chúng. Những người đang cầm tiền để chuẩn bị mua đất, nhà của Hà Nội.


LTS. Ở bài viết: "Giá bất động sản sẽ tăng hay giảm?", chuyên gia Hoàng Trọng Nghĩa (*) đã đưa ra một số những phân tích về sự tăng giá của bất động sản Hà Nội dựa trên quan hệ cung hàng và cung tiền. Với cách luận giải ấy, chúng ta cũng có thể giải thích cho sự tăng giá và giảm giá của bất động sản ở một số địa phương khác.

Trong bài viết này, chuyên gia Hoàng Trọng Nghĩa muốn chia sẻ về 4 nhóm mục tiêu tạo mã lực cho thị trường bất động sản.

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi về e-mail:
toansoan@landtoday.net
********

Có nhiều lý do mà người dân mua bất động sản. Nhưng có thể tóm gọn trong 4 lý do cơ bản sau đây:

Mua để sử dụng

Bất động sản là hạ tầng cơ bản của cuộc sống con người. Trước hết là nhà để ở, sau đến là mặt bằng để kinh doanh, làm văn phòng, làm kho bãi, xưởng sản xuất …. Nếu căn cứ vào tháp nhu cầu của Maslow*, bất động sản chiếm vị trí cơ bản là tầng tháp thứ nhất: nhu cầu để ở. Và ai ai trong chúng ta cũng có nhu cầu hết sức cơ bản này. Điều này còn quan trọng gấp nhiều lần với quan điểm “An cư lạc nghiệp” của người Việt Nam và đặc biệt là văn hóa miền bắc.

Chính vì thế, lý do mua nhà đất để ở được liệt kê đầu tiên.

Tiếp đến là nhà đất phục vụ kinh doanh.  Khi nhắc đến một doanh nghiệp, người ta phải nói đến trụ sở, và văn phòng giao dịch của doanh nghiệp ấy.

Một doanh nghiệp có trụ sở cố định, đàng hoàng thì tạo được niềm tin với đối tác, khách hàng.

Một doanh nghiệp có vị trí sản xuất, kho bãi hàng hóa thuận lợi về giao thông vận tải, địa bàn dân cư lao động thì tạo được lợi thế lớn trong việc tiết giảm chi phí, tăng cạnh tranh.

Một doanh nghiệp có được những vị trí bán hàng thuận lợi, nơi phố thị, trung tâm thương mại đông người qua lại có được ưu thế lớn trong tiếp thị và tiêu thụ hàng hóa.

Vậy nên, sử dụng để khai thác kinh doanh là lý do khá phổ biến khiến dân chúng mua bất động sản. 

Nguồn tiền mua bất động sản để sử dụng là nguồn tiền cơ bản và ổn định. Nguồn tiền này là phần cơ bản tạo nên giá trị thực của bất động sản.

Mua để dự trữ

Bất động sản là loại tài sản có tính thanh khoản thấp nhất và có giá trị tương đối ổn định trong dài hạn. Chính vì thế, bất động sản trở thành thứ tài sản dự trữ lý tưởng. Tại Việt Nam, trong một số trường hợp, bất động sản còn là tài sản dự trữ được yêu thích hơn vàng vì tính thanh khoản thấp và có khả năng khai thác sinh lợi khi sở hữu.

Mua bất động sản để dự trữ khá phổ biến ở Việt Nam. Đối với nhiều gia đình, quá trình làm ăn tạo được một lượng tài sản nhất định nhưng không có nhu cầu tái đầu tư hoặc sử dụng làm vốn lưu động, người ta mua bất động sản để dự trữ. Làm như thế một là không bị người quen vay mượn, hai là tích lũy cho con cháu.

Dữ trữ tài sản bằng bất động sản khá phổ biến ở Việt Nam. Nguồn tiền mua bất động sản để dự trữ là lượng tiền bổ sung vào thị trường bất động sản, có tính ổn định tương đối trong dài hạn. Một cách gián tiếp, nguồn tiền này tạo giá trị kỳ vọng cho bất động sản.

Mua để đầu tư hoặc tham gia đầu tư

Khi kinh tế phát triển, nhu cầu nhà ở tại một số địa phương có kinh tế phát triển tăng lên về chất lượng và số lượng. Từ đó sinh ra các nhà đầu tư bất động sản từ nhỏ đến lớn. Nhà đầu tư cá nhân thì đầu tư đất nhà riêng lẻ, doanh nghiệp thì phát triển dự án, người không thể đầu tư trực tiếp thì đầu tư gián tiếp thông qua cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản hoặc các hợp đồng cho vay vốn, góp vốn vào các dự án cụ thể.

Các khoản đầu tư này tạo ra một nguồn tiền trung hạn cho thị trường bất động sản, tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản phát triển.

Mua đi bán lại trong ngắn hạn để kiểm lời (lướt sóng)

 Khi thị trường bất động sản bắt đầu sôi động, động cơ lợi ích thúc đẩy dân chúng tham gia vào thị trường bất động sản trong ngắn hạn bằng cách mua đi bán lại các loại bất động sản hoặc các sản phẩm bất động sản trong tương lai (trong trường hợp pháp luật cho phép). Nguồn tiền này vốn không ổn định do mục đích của nó là để kiếm lợi trong ngắn hạn. Cũng chính vì thế, những người tham gia mua bán bất động sản trong ngắn hạn cố gắng tìm cách tối đa hóa lợi nhuận của mình bằng nhiều hình thức khác nhau như: thổi phồng giá trị, mua gom để độc quyền và nâng giá, tung tin đồn tạo giá trị ảo …

Nhìn một cách tích cực, những người này là những nhà thương mại, những người làm cho thị trường vận hành trơn tru hơn, sống động hơn. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, các vấn đề đạo đức làm ảnh hưởng xấu đến thị trường. Nguồn tiền từ mục đích này, cùng với các vấn đề về đạo đức kinh doanh, đã kích thích thị trường tạo ra bong bóng bất động sản.

Ở đỉnh điểm của bong bóng bất động sản, kỳ vọng sinh lợi trong ngắn hạn không có, nguồn tiền này mong muốn nhanh chóng rút ra khỏi thị trường nhanh chóng tạo ra sự sụp đổ của thị trường. Nếu nguồn tiền này phải chịu sức ép của lãi vay, thị sự sụp đổ thị trường diễn ra nhanh chóng và khủng khiếp hơn.
 
Trong nhiều trường hợp mua bất động sản, mục đích của người mua cũng không rõ ràng là một trong 4 mục đích trên mà có thể là sự kết hợp của hai, hoặc thậm chí là ba trong bốn mục đích trên. Xong đó không phải là đa số để ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.

Nhu cầu sử dụng và khả năng thanh toán

 Trong kinh tế học có hai khái niệm riêng biệt là nhu cầu và cầu. “Nhu cầu” là những đòi hỏi,  mong muốn, nguyện vọng của con người về vật chất và tinh thần cần được đáp ứng. “Cầu” là nhu cầu có khả năng thanh toán. Nói nôm na là nhu cầu có thể lớn nhưng cầu thực của thị trường chưa chắc đã cao do hạn chế về khả năng thanh toán.

Thị trường bất đống sản là thị trường đặc trưng cho sự khác biệt giữa “Nhu cầu” và  “Cầu”. Trong khi nhu cầu về bất động sản là phổ biến với hầu hết mọi cá nhân và tổ chức trong xã hội, thì Cầu về bất động sản lại hạn chế trong số ít có khả năng thanh toán.

Trong tình hình giá cả bất động sản Hà Nội và diễn biến của thị trường hiện nay, chúng ta có thể tổng hợp Nhu cầu và Cầu của các nguồn tiền mua bất động sản theo 4 bốn đích trên như sau:

Mc đích mua

Nhu cầu

Cầu

Lý do

Sử dụng

Cao

Thấp

Khả năng thanh toán thấp

Kinh doanh

Thấp

Thấp

Thuê có lợi về tài chính hơn mua

Tích trữ

Thấp

Thấp

Nhiều rủi ro về giá trị và quy hoạch. Có nhiều khả năng tăng lên khi giá BĐS giảm đến mức độ kỳ vọng.

Còn biến động phụ thuộc vào thị trường vàng, ngoại tệ, chứng khoán và thị trường bất động sản các khu vực khác ngoài Hà Nội

Đầu tư

Tùy khu vực và phân khúc thị trường

Trung bình

Giới hạn về khả năng đầu tư và kỳ vọng lợi nhuận trong trung hạn không lớn, đặc biệt với các phân khúc và khu vực thị trường đã có giá cao và dư thừa nguồn cung.

Tâm lý chờ đợi dù khả năng tài chính vẫn còn

"Lướt sóng"

Hầu như không có

Hầu như không có

Không có kỳ vọng tăng trong ngắn hạn, thậm chí nguồn tiền này còn mong muốn rút ra khỏi thị trường


Dự báo diễn biến giá cả BĐS Hà Nội trên các phân khúc

Dựa vào bảng phân tích trên, chúng ta có thể thấy động lực chính cho thị trường bất động sản Hà Nội trong tương lai gần. Nguồn “năng lượng” lớn nhất cho thị trường tăng trưởng trong thời gian qua, nguồn tiền “lướt sóng”, đang muốn thoát khỏi thị trường do kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn không còn. Xét về cân đối nguồn tiền vào ra trên thị trường bất động sản Hà Nội, có thể kết luận giá bất động sản sẽ còn giảm ở phần lớn các phân khúc thị trường.

Nguồn tiền mua bất động sản với mục đích để ở có tổng giá trị lớn nhưng giá trị mua trên từng giao dịch không lớn. Đa số dân cư làm công chức hoặc kinh doanh nhỏ có thu nhập và tích lũy trung bình, khoảng tiền chủ yếu để mua nhà ở vào khoảng từ 1 tỷ đến 3 tỷ đồng.

Số lượng người có khả năng mua nhà ở từ 3 tỷ đồng trở lên là ít, chủ yếu là dân kinh doanh tích lũy lâu dài. Nhưng đây cũng là những người năng động, có thể họ đã mua từ trước. Còn giai đoạn này, họ có thể tính toán thuê nhà ở có lợi hơn mua nhà. Với 3 tỷ đồng gửi ngân hàng với lãi suất 1,5% tháng họ đã có 45 triệu đồng, số tiền này đủ thuê nhà rất tiện nghi để ở.

Như vậy, với nguồn cầu lớn về phân khúc bất động sản có tổng giá trị thanh toán thấp và trung bình, giá cả phân khúc này tương đối ổn định và còn có thể tăng thêm ít nhiều. Đặc biệt với các bất động sản có giá dưới 2 tỷ (kể cả chung cư và đất thổ cư nhỏ, trong ngõ).

Với bất động sản có giá từ 2 tỷ đến 3 tỷ, giao dịch chậm và mức độ giao động giá không lớn, tùy thuộc vào từng giao dịch và vị thế của người tham gia giao dịch (mức độ cần mua hoặc bán). Phân khúc này vẫn chủ yếu là chung cư và đất thổ cư trong các ngõ, hoặc xa trung tâm.

Sẽ không mấy lạc quan với đất nền dự án. Do tổng giá trị đất và nhà để có thể ở được là khá lớn (vào khoảng từ 4 tỷ - 10 tỷ/sản phẩm), do đó cầu trong phân khúc này không nhiều. Do nguồn tiền đổ vào phân khúc này trước đây rất lớn thì vẫn chắc chắn một xu hướng giảm. Nhu cầu mua ở thấp do hạ tầng xã hội của các dự án gần như chưa có gì cũng là một lý do ngăn cản tính thanh khoản của phân khúc này.

Và nếu thống kê của các chuyên gia tài chính là đúng (nguồn tiền đổ vào bất động sản Hà Nội đa số là vốn tự có của dân chúng, chứ ít có vốn vay), thì cũng không có mấy lạc quan vào sự tăng giá. Có chăng áp lực giảm giá để trả nợ ngân hàng thấp hơn. Các nhà đầu tư (hoặc đầu cơ) cũng đang chờ đợi để thoát ra ngoạn mục.

Đối với sản phẩm chung cư cao cấp, ở phân khúc giá trị lớn, sẽ có nhiều áp lực giảm giá. Lý do là cung đang vượt xa so với cầu thị trường phân khúc này. Thêm vào đó, các chung cư bán thường góp vốn theo tiến độ, nên giai đoạn này, các nhà đầu tư thứ cấp không sẵn sàng góp vốn vào thêm mà sẵn sàng bán cắt lỗ. Chính điều đó sẽ tạo khó khăn cho các chủ đầu tư chưa bán hết hàng và các nhà đầu tư thứ cấp không còn nguồn tiền để thanh toán theo tiến độ.

Đáng lo ngại nhất là phân khúc dự án. Bởi lẽ khi dân không tin và kỳ vọng giá giảm, nhiều dự án sẽ không thể bán được hàng, không thể tiếp tục triển khai thì buộc phải bán đi, hoặc hoàn đất. Khả năng xảy ra việc mua bán, sáp nhập và tái cấu trúc sản phẩm là rất lớn. Nhưng sau những vụ mua bán lớn đấy, nếu việc tái cấu trúc phù hợp thì giá bất động sản ở các phân khúc trung bình sẽ không có nhiều cơ hội giảm như nhiều người vẫn kỳ vọng.

Với những phân tích như trên, giải pháp cho thị trường bất động sản Hà Nội năng động trở lại không chỉ phụ thuộc vào các doanh nghiệp, nhà nước, mà còn phụ thuộc vào tâm lý của dân chúng. Những người đang cầm tiền để chuẩn bị mua đất, nhà của Hà Nội. Làm thế nào để tạo niềm tin cho dân đang cần và muốn mua nhà với giá phù hợp? Chúng tôi cho rằng, cần một gói giải pháp mà vai trò của tín dụng không có mấy tác động vào thị trường.

Chúng tôi xin gửi đến quý vị một vài đề xuất giải pháp cho thị trường bất động sản Hà Nội trong kỳ tiếp theo.

(còn tiếp)

Kỳ 4: Gói giải pháp nào cho niềm tin

Tác giả: Hoàng Trọng Nghĩa
(*) Giám đốc Trung tâm Đào tạo Kinh doanh Bất động sản REDVIET

* Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả. Mọi ý kiến đóng góp xin gửi về e-mail: toansoan@landtoday.net

Theo: landtoday
Tin mới hơn
Tin cũ hơn
Ai sẽ "dẫn dắt" thị trường bất động sản?